Changing Views: LPCK (Lippo Cikarang)

Perkembangan yang semakin negatif di real estate market China semakin menjadi hal yang tidak bisa saya tutup mata. Pertama, collapse ini membawa keruntuhan di harga besi dkk dan menyeret investment saya di perusahaan besi (BAJA) semakin merah. Pengalaman tidak menyenangkan ini membuat saya untuk semakin menaruh konsiderasi lebih besar terhadap hubungan intermarket. Dalam pandangan saya, perkembangan real estate China ini akan menyeret ke bawah tidak hanya sektor property, tapi juga financial.

Dalam assessment LPCK di tahun lalu, saya melihat LPCK (dan juga property giant CTRA) telah mendapat valuasi (ekspektasi) market yang sangat pesimistis di low 2020. Ditambah dengan stimulus moneter massive yang dilakukan di developed countries plus China, saya melihat kondisi ideal untuk big bull market terjadi di real estate stocks. True enough, financial performance (EVA) CTRA (assumed to be the leading market) berada di historic high dalam 12 bulan terakhir di Q3 2021 ketika analisa itu dibuat. Saya bisa melihat global monetary stimulus telah menemukan jalannya masuk ke real estate Indonesia sebagaimana terjadi di post krisis 2009. Tapi perkembangan data terbaru merubah pandangan saya.

Dari apa yang bisa saya lihat, property market di Indonesia tidak terlepas dengan China. Kita bisa melihat korelasi kuat antara real estate developer raksasa BSDE (Sinarmas) dengan Hang Seng Index. Ada sedikit pengecualian di periode 2016-2017 dimana Hang Seng menguat tapi semua saham property developer Indonesia sudah memasuki tahap awal bear market ketika global monetary stimulus berhenti ekspansi di tahun 2014 (lihat analisa LPCK sebelumnya). Satu penjelasan yang mungkin menjadi penyebab utama divergence ini adalah China menurunkan suku bunga drastis di sepanjang tahun 2015 dan stimulus ini masuk ke real estate mereka.

Indeks market China sangat dipengaruhi oleh sektor real estate. Hingga sekarang, kondisi real estate China tampaknya hanya semakin buruk tiap hari. Apa yang bermula dari default satu developer telah menjalar dan sekarang mortgage default menjadi hot topic di China.

Obviously, korelasi kuat Hang Seng dengan BSDE membuat saya berpikir kembali apakah hal buruk yang lebih buruk dari tahun 2020 bisa terjadi di real estate market Indonesia? In the first place, alasan saya menaruh investasi di LPCK karena saya yakin monetary stimulus global menemukan jalannya ke sektor property Indonesia. Dugaan saya, sektor properti Indonesia ditopang oleh investor China (dan Jepang, to a lesser extent). Korelasi chart BSDE dengan Hang Seng memperkuat dugaan awal saya. Sekarang real estate market China hancur. China telah menurunkan kembali suku bunga, tapi gelombang default masih berlanjut.

Sekarang kita lihat lebih dalam efek monetary stimulus global sepanjang pandemi ini. Di analisa Q3 2021 sebelumnya, kita bisa melihat kenaikan tajam economic profit di CTRA. Fast forward 6 bulan kemudian, momentum economic profit growth ini tampaknya sudah mulai hilang. Alasan utama mengapa kita menaruh fokus di CTRA adalah karena CTRA leading market di sektor properti. Di Q3 2021 sudah kelihatan jelas tailwind yang dibawa stimulus pandemi di real estate market.

Big driver value CTRA ini berasal dari lonjakan revenue yang record high. Pertanyaan besarnya adalah siapa pemborong real estate sepanjang kondisi sulit di job market? Lokal atau asing? Dugaan saya yang kedua.

Apa yang jelas kelihatan adalah performance semenjak Q3 2021 menurun. Berhubung data Q3 2021 adalah LTM (last twelve month), penurunan di akhir tahun 2021 berarti menunjukan kalau stimulus besar datang ke Ciputra di akhir tahun 2020. Fast forward sekarang di Q1 2022, 12 bulan terakhir tidak memiliki vigor sebesar periode Juli 2020 – Juli 2021 dimana stimulus moneter global dipush maksimal.

Untuk LPCK, as was expected, tailwind stimulus datang belakangan.

Tapi apa yang mengkhawatirkan dari improvement EVA di LPCK adalah improvement sejauh ini sangat marginal. Di CTRA, kita bisa melihat boost EVA sudah kehilangan momentumnya.

Dengan kata lain, kalau hanya sebesar ini saja improvement yang dibawa dari stimulus extra besar sepanjang pandemi, saya punya alasan bagus untuk setidaknya mengurangi optimisme saya. On top of this, arah stimulus moneter global sekarang berubah menjadi interest hike.

Sekarang kita akan melihat development price-volume di salah satu leading market real estate: BSDE (Sinarmas group). Alasan BSDE dipilih untuk analisa price-volume lebih lanjut adalah karena BSDE, CTRA, dan LPCK adalah market yang berhubungan. Profil EVA mereka juga mirip yang menandakan economic driver yang sama. BSDE saat ini lebih menunjukan pola yang lebih jelas.

Price – Volume Analysis (BSDE)

Bar 1 (red bar) adalah lock-out bar yang menjebak banyak bulls.

BSDE kemudian rebound ke area lock-out tapi gagal melebihi high bar 1. Volume sangat sedikit di bar 2. Bar 2 menunjukan tidak ada demand.

Bar 3 adalah bar bearish. Selling pressure besar menuju ke arah support signifikan di 885.

Bar 4 adalah kelanjutan selling pressure untuk menembus support 885.

Sejauh ini support 885 masih bertahan. Tapi repeated attempts di bar 3 dan 4 dengan volume besar menempatkan probailitas lebih besar kalau support 885 akan tertembus. Break down dari support level signifikan ini akan berpotensi besar mentrigger selling pressure berikutnya.

Semua analisa di atas membuat saya untuk melikudidasi posisi di LPCK. This is pretty fortunate karena LPCK hari ini trade di harga purchase point tahun kemarin, resulting in almost zero loss. Seandainya skenario buruk terjadi yang mengantar LPCK lebih rendah dari low 2020, ada support signifikan di 190-200. Dengan development real estate China sejauh ini, kita tidak bisa rule out kemungkinan investor China perlu menarik atau mengurangi secara signifikan investment mereka di property Indonesia. Di level tersebut, LPCK most likely akan menjadi opportunity besar karena situasi seburuk itu kemungkinan besar tidak akan berlangsung lama. Tapi saya perlu point out kalau kondisi seburuk itu most likely juga akan dishare di real estate developer besar lainnya (BSDE, CTRA).